案情简述：

一户人家的屋中发生了这样的一幕：天花板下起了“倾盆大雨”，从下午四点一直下到了晚上九点，去楼上敲门，却无人响应，估计是家里没人。于是给物业打电话，业主和物业的对话如下：

楼下业主：“物业说找不到人，就一句话找不到人，让我们耽误一晚上。我们是下午4点多给物业打的电话，5个小时了，还没有找到楼上业主！他们是干啥的，漏水是否属于公共区域？”

物业：“漏水不属于公共区域，属于你们楼上楼下的个人区域，我们的下班时间是晚上八点。” 今天，我们来探讨一个问题，楼上漏水楼下被泡，物业是否需要担责？

案件分析：

室内漏水，基本有这三种情形：如保修期内屋顶、外墙漏水，由开发商承担责任；如因装修破坏或操作不当致漏水，由楼上住户承担责任；如保修期满后共有部分漏水，由物业承担责任。

什么是专有部分，什么是共有部分呢？

《城市房产毗连房屋管理规定》以列举的方式明定了共有部分的范围：门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、院落、上下水设施、基础、柱、梁、墙、可上人层盖、楼梯、电梯、水泵、暖气、电照、沟管、垃圾道、化粪池等。

专有部分还包括整栋建筑物、特定空间及露台等，其中特定空间是指无固定墙壁间隔，但是彼此间有明确界址，能够排他私用的空间范围，如车位、摊位等。

楼下的天花板，楼上的地板，属于房屋的专有部分，楼下的天花板漏水应有楼上住户承担责任。

《民法典》第296条规定：“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。”据此，楼上无论是由于装修还是忘记关水龙头导致的漏水，都应该为该行为造成的损失负责。

楼上漏水，物业是否有义务解决呢？

没有法律义务，但是可能有合同义务，如物业服务合同中规定了物业有抢险救灾的义务，则有义务协助解决。尽管如此，视频中物业人员“下班勿扰”的冷漠态度令人气愤。如果有备用钥匙，可以关掉楼上住户的水龙头或水阀以减小损失。

没有对比就没有伤害，看看别人家的物业是怎么做的吧！

物业工作人员第一时间联系维修师傅去现场，修复完成并查明渗水原因为暖气管箍跑水导致，室内水深大概6公分。

事已至此，楼下住户怎么办？

楼可先评估一下漏水给自己造成的损失，和楼上协商赔偿事宜，如为达成一致，可起诉解决。

可以主张哪些赔偿？

1、对屋内被损毁位置进行修复，恢复原状并承担维修费用

2、赔偿因漏水行为导致的财产损失

3、诉讼费用和鉴定费用

根据类似判例显示，法院一般会支持上述请求，但在具体数额上可能比原告主张的稍少一些。但是，鉴定费用往往很高，甚至超过了维修费用和财产损失之和！建议楼下和楼上直接协商具体赔偿金额，或者采取“实报实销”的形式赔偿，不让“中间商赚差价”。整个过程非常耗费人力和财力，这一切为什么会发生呢？往往是因为楼上的疏忽，所以，出门前一定要关闭水龙头！

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