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    实则借钱，签的确是房屋买卖合同，这样的合同有效吗？主张实行房屋买卖合同能得到支持吗？

    案情简述

    小张起诉至法院称，2019年4月1日与小王签订了商品房买卖合同，购买小王所拥有的商品房一套，房款总价为100万元。合同中约定，小张于合同签订之日给付小王房款定金50万元，小王交付房屋并协助小张办理房屋产权过户等手续，张某应于2020年4月1日付清房款余款。因小王未履行合同约定，导致未能进行房屋过户手续，现小张起诉至法院。

    办案法官在审理过程中发现此案存在诸多疑点。根据当地房产价格，案涉商品房的市场价值高达500万元，此房价明显低于同期房价。经法官多次询问，小王陈述其因资金周转，需向小张借款50万元，以借贷的目的签订了房屋买卖合同现小王无力还款50万元，所以小张要求履行买卖合同。

    实践中，以买卖房屋的名义借款担保并不罕见，这种行为法院会如何认定呢?

    虚假行为

    《民法典》第146条，即:

    “行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”

    所谓虚假行为，是指行为人与相对人通谋而为虚假的意思表示。虚假表示是双方进行串通的行为，是双方当事人的意思表示都不真实，而不是一方当事人的意思表示不真实。

    虚假行为的特点是双方当事人进行通谋，通常具有不良动机，因而在主观上是共同故意，在意思表示上是双方的不真实。如果仅有一方是非真意表示，而对方为真意表示的合意，或有误解，或者发生错误的，不构成虚假意思表示。虚假行为的法律后果是一律无效，不具有虚假表示的行为所应当发生的法律效力。隐藏行为，是指行为人将其真意隐藏在虚假的意思表示中。表意人与相对人所为的意思表示虽非出于真意，却隐藏他项法律行为的真正效果，其实质就是在通谋虚伪的意思表示中，隐藏着他项法律行为。确定隐藏行为效力的原则是，虚假行为隐藏其他法律行为者，适用关于该隐藏的法律行为的规定。对此，法律规定的具体规则是:虚假的意思表示行为无效，至于其隐藏的真实意思表示行为是否有效，应当依照该行为的法律规定判断。符合该种法律行为的规定的，认定为有效，否则为无效。

    结论

    回到本案，小王和小张虽然表面上签订的是房屋买卖合同，但其实质上是借贷关系，他们以虚假的意思表示，将为借贷进行担保这一真实的意思隐藏在了买卖合同中。根据上述分析，对于虚假的意思表示，法律上认定为无效，所以双方的买卖合同行为无效；对于隐藏的意思表示，则是根据借贷关系判断所以法院会以双方发生的借贷关系判定此案，定分止争。

    其实，本案中小王和小张的行为是以借贷为目的签订商品房买卖合同作为借贷的担保，是一种让与担保的模式。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条对这种情况作出了司法解释，即“当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”

    这与《民法典》第146条的规定也是一致的，所以对于以签订房产买卖合同作为借贷关系担保的这种方式，法院会按照民间借货的真实法律关系进行处理，当事人单独起诉要求借款人履行房产买卖合同不会得到法院的支持。

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